住宅ローンの選び方！損しないための賢い選び方を解説
- お役立ちコラム
家を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用しようと考えるでしょう。
しかし、住宅ローンにはさまざまな種類があるため、どれを選べばいいのか分からないと悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような方のために今回は、住宅ローンの基礎と、その種類についてご説明しますのでぜひご参考になさってください。
正しい知識を得て、自分に一番合った住宅ローンを選択できるようにしましょう。
そもそも、住宅ローンとは？
住宅ローンとは、住居用の土地を購入した人が利用できるローンのことで、賃貸用住宅や住宅以外の用途で使う土地の購入をする際には、使うことができません。
住宅ローンは、銀行や信用金庫などで組むことが可能です。
中でも、有名なフラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供しています。
住宅ローンには、いくつかの特徴があります。まず挙げられるのは、高額な借り入れが可能ということです。
数十万円、数百万円が限度の一般のローンに比べ、数千万円という高額な借り入れが可能となります。
また、長期間での借り入れも可能で、30年、35年といった長期スパンでの借り入れができます。
そして、低金利だということも特徴のひとつです。
住宅ローンには3つの金利タイプがある
住宅ローンの金利タイプには、大きく以下の3つの種類に分けられます。
１．変動金利型
変動金利型は、半年に1度かかる金利が見直される金利タイプです。
固定金利型に比べると利率は低く設定されているというメリットがありますが、将来大幅な物価上昇が起こった場合は、金利が大きく上がってしまう恐れがあります。
また、返済額には上昇限度があるため、金利の上昇幅が大きい場合には、利息分の支払い割合が増え、元金がほとんど減らなくなってしまうというリスクもあります。
住宅ローンの変動金利型は、市場金利に応じて金利が変動するタイプのローンです。
通常、返済額は5年間固定されますが、5年ごとに見直され、金利が大幅に上昇した場合でも直前の返済額の最大1.25倍までに制限されることが一般的です。
変動金利型住宅ローンのメリット
変動金利は固定金利に比べて一般的に低く設定されているため、借入当初の返済額を抑えることができます。
さらに、市場金利が下がれば、毎月の返済額も減少するため、総返済額が少なくなる可能性もあります。
変動金利型住宅ローンのデメリット
しかし、一方で将来的に金利が上昇した場合には、返済額が増加し、返済計画に支障をきたす可能性があります。
金利の変動を予測することは難しいため、長期的な返済計画を立てる際に不確実性が伴います。
金利が上昇しても対応できる余裕がある人や、繰り上げ返済を積極的に行える人に向いています。
また、返済期間が短い場合、金利変動の影響が少ないため、変動金利のメリットを享受しやすいです。
一方で、金利変動による返済額の増減を避けたい人は、固定金利を選ぶ方が安心です。
変動金利型の住宅ローンを選ぶ際は、金利の動向をよく理解し、将来的な金利上昇に備えたシミュレーションを行うことが重要です。
２．固定金利型
固定金利型では、最初に契約したときの金利が、ローン支払いが終わるまで適用されます。
そのため、長期的な資金計画が立てやすく、安心して返済していけるというメリットがあります。
ただし、金利は変動金利と比べると高めに設定されていることが多いです。
固定金利型住宅のメリット
固定金利型のメリットは以下の通りです。
- 金利上昇リスクを回避できる
- 返済計画が立てやすい
- 将来の返済額が予測しやすい
固定金利型住宅のデメリット
一方、デメリットとしては以下が挙げられます。
- 変動金利よりも金利が高い傾向にある
- 固定期間中は金利の見直しができない
- 金利が下がった場合でも恩恵を受けられない
固定金利型は、以下のような人に向いています。
- 金利上昇リスクを避けたい人
- 将来の返済額を確定させたい人
- 安定した収入がある人
- 長期的な視点で住宅ローンを組む人
住宅ローン利用者の7割近くが変動金利を選択しており、固定金利を選択する人は相対的に少ないですが、金利タイプの選択は個人の状況によって異なるため、自身のライフプランや経済状況を考慮し、慎重に検討することが重要です。
３．固定金利期間選択型
住宅ローンの「固定金利期間選択型」は、借入当初の一定期間（例えば2年、3年、5年、10年など）金利を固定し、その期間が終了した後は変動金利に移行するタイプのローンです。
固定期間中は毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいという特徴があります。
また、支払金の半分を変動金利型に、もう半分を固定金利型にするなどといった住宅ローンの組み方もあります。
固定金利期間選択型住宅ローンのメリット
固定期間中は金利が変わらないため、毎月の返済額が一定で、家計管理がしやすいほか、全期間固定金利型に比べて、借入時の金利が低い傾向があります。
固定金利期間選択型住宅ローンのデメリット
固定期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加するリスクがあります。
また、再度固定金利を選択する際に手数料がかかる場合があります。
固定期間が長いほど、金利が高くなる傾向がありますが、返済額は安定性します。
自由度は高いことはメリットにも感じますが、変動金利に移行するリスクやタイミングを考慮する必要があります。
利用者の傾向
住宅金融支援機構の調査によると、固定期間選択型を選んだ人の約半数が、金利の固定期間を10年以上に設定しています。
また、固定期間選択型を選ぶ人は全体の約20.7%で、変動金利を選ぶ人が68.1%、全期間固定金利を選ぶ人が11.2%という割合です。
住宅ローンを借りる前に考えるべきポイント
ここでは、住宅ローンを借りる前に考えるべきポイントについて解説します。
どのくらい借りられる？借入可能額の目安を知る
住宅ローンの借入額は、年収や他の借入状況によって異なります。一般的には「年収の5〜7倍」が目安とされますが、実際には無理のない返済額を考えることが重要です。
年収に対する返済負担率を考慮する
金融機関では、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を基準に審査を行います。通常、返済負担率は 25%〜35% が目安とされ、これを超えると審査が厳しくなることが多いです。
無理のない返済額のシミュレーションを
借入額を決める際は、 「現在の家賃＋貯金可能額」 を基準に考えると良いでしょう。また、将来のライフイベント（教育費や老後資金）も考慮し、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
住宅ローンの借入先を選ぶ
住宅ローンは、借入先によって金利やサービスが異なります。
銀行・信用金庫・ネット銀行の違い
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都市銀行：店舗数が多く、対面サポートが充実。ただし、審査は厳しめ。
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地方銀行・信用金庫：地域密着型で、相談しやすい。金利は都市銀行より高めのことも。
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ネット銀行：金利が低く、手続きがオンラインで完結。対面での相談は不可。
フラット35など公的ローンの特徴
「フラット35」は、住宅金融支援機構と金融機関が提携し提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。自営業やフリーランスでも利用しやすいのが特徴です。
住宅ローンのリスクに備える！団体信用生命保険（団信）とは？
団信は、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害になった場合に、ローンの残債が保険でカバーされる仕組みです。多くの住宅ローンでは、加入が条件になっています。
三大疾病保障付き住宅ローンとは？
最近ではがん・急性心筋梗塞・脳卒中などの三大疾病や生活習慣病をカバーする団信もあります。ただし、金利が上乗せされるため、費用対効果を考えて選ぶ必要があります。
住宅ローンにかかる手数料も確認しよう
住宅ローンの手数料には、住宅ローンを契約する際に金融機関に支払う費用のことです。金融機関によって、「事務取扱手数料」「融資手数料」「融資事務手数料」など、さまざまな呼び方があります。
手数料は「定額型」と「定率型」の2つのタイプがあり、定額型は金額が一律で、定率型は借入金額によって金額が変動します。
借入金額が大きい場合は「定額型」を選ぶとお得になることが多いですが、定率型に比べて金利が高く設定されるケースが多いため、返済期間が長くなるほど、定率型よりローンの総支払額が高くなる傾向があります。
一方、「定率型」は借入金額に応じて手数料が変動するため、特に借入額が少ない場合に有利になることがあります。例えば、数千万円規模の住宅ローンを組む場合、定率型では手数料が高額になってしまいますが、少額の借入であれば定額型よりもコストを抑えられる可能性があります。
返済方法を選ぶ！元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。契約したい住宅ローンがどちらの方法を選択しているかを確認しておきましょう。
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元利均等返済：毎月の返済額が一定で家計管理がしやすいが、総支払額は多くなる傾向。
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元金均等返済：初期の返済額は高いが、総支払額は少なくなる傾向。
返済額のこと考えながら住宅ローンを選ぼう！
住宅ローンの選び方には、金利タイプ、借入額、借入先、返済方法、手数料など、さまざまなポイントがあります。
単に金利の低さだけで判断せず、将来のライフプランを見据えて、自分に合ったローンを選びましょう。
また、無理のない返済計画を立てることが、長期的に安定した生活を送るための重要なポイントです。
しっかりと比較・検討し、後悔のない住宅ローン選びをしてください。
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